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发布日期：2025-04-06 07:23    点击次数：73

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作家单元：南京市不动产登记中心

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全文共6025字，阅读大要需要12分钟

选录：磋议不动产登记是非关系东说念主的认定问题，需要先明确是非关系东说念主在行政法领域自身的要乞降影响身分。从行政步履、正当权益、因果关系三个方面分析是否具故意害关系的可能。再以具体不动产登记行政步履的特等性即行政步履的目的为参考，明确是非关系东说念主的实体与设施权柄限制，从而辅导不动产登记步履，保护是非关系东说念主的正当权益。

关键词：不动产登记 是非关系东说念主 权柄限制

序论

跟着行政管事范围的不停扩大，行政权柄也越来越受到爱好。在实践中，除了行政相对东说念主是行政步履的主要影响对象，行政相对东说念主除外的是非关系东说念主的设施和实体权柄也越来越引起爱好。是非关系东说念主参与不动产登记是法治国度、法治政府和法治社会发展的势必终结，在不动产登记领域中，也波及到是非关系东说念主的筹划参议，尤其在不动产登记的筹划法律律例中也说起了是非关系东说念主的筹划权柄及登记设施。因此，是非关系东说念主的观点及权柄限制对不动产登记具有要紧影响。

一

行政法中是非关系东说念主的观点

“是非关系东说念主”这一观点发源于经管学，首先是相比正常的观点，只须在组织中影响缠绵或被组织影响的团体或个东说念主王人在是非关系的限制内。[1]跟着行政律例的进一步发展，是非关系东说念主的观点也被引入到行政法律律例中，列国是非关系东说念主王人有着不同的范围并未形成归拢的模范：有的国度以为行政相对东说念主和行政筹划东说念主王人具故意害关系，有的国度以为是是非关系东说念主是排斥行政相对东说念主除外的其他东说念主。我国最早适用是非关系东说念主这一观点是在2004年厚爱奉行的《中华东说念主民共和国行政许可法》。现阶段是非关系东说念主的观点散见于各部门法中，《中华东说念主民共和国民法典》对于无民事步履智力东说念主的法则，《民事诉讼法》、《行政诉讼法》等筹划法则中王人存在对于是非关系东说念主的不同界定和表述。

纵不雅列国对是非关系东说念主观点的认定，不错看出：行政主体和是非关系东说念主之间存在着行政法上的权柄义务关系是认定是非关系东说念主的前提。这就条款，是非关系东说念主必须是参与到行政法律关系中的一方，同期是非关系东说念主的行政参与需要与行政主体的职责存在对应关系。

值得留神的是，是非关系东说念主的认定要严格区分民事关系是非关系东说念主和行政关系是非关系东说念主，区分设施上的是非关系东说念主和实体权柄上的是非关系东说念主。

二

认定是非关系东说念主的基本要素

现阶段是非关系的耕作并莫得归拢的模范，不错参考侵权步履的组成要素进行剖析。将影响是非关系耕作的要素剖析为：行政步履是否耕作、是否存在筹划正当权益、正当权益与行政步履之间是否存在因果关系。

（一）具体可奉行或照旧奉行的行政步履

行政步履在奉行的经过中需要对权柄东说念主除外的其他东说念主产生切实的影响；如若是在诉讼阶段，该行政步履必须具有可诉性，不然就失去了诉讼的办法。我国行政法的一般原则将行政步履分为经过性行政步履和终端性行政步履，由于经过性的行政步履尚未产生法律后果，对行政相对东说念主未产生影响，对其他筹划东说念主亦不会产生影响。终端行政步履又不错差异为具体行政步履和综合行政步履。在不动产登记这一转政步履中，登记机构尚不具备作出综合行政步履的智力。是以对于登记而言，作出的行政步履必须是终端且具体的行政步履，由此才具有产生是非关系东说念主的前提和基础。

（二）行政步履对是非关系东说念主的正当权益产生影响

行政机关的权柄运行目的是在法治化司法之中有用的归拢各方的法律上的正当利益关系。正当权益的存在是认定是非关系的一个要紧要素。纵不雅列国法律发展的模范，对于各项权益的保护是从法律明文法则的权柄开动，迟缓向其他正当权益扩大的。而其他正当权益的规模却莫得合理的解释，实践中大多是由裁判者的目田心证来具体分析。如若将正当权益肤浅解释为法律法定权柄的蔓延和事实利益的加总，势必为给行政行为加多背负，无法保证国度机器的有用运行。受到行政步履影响的正当利益，表面上应以是非关系东说念主条款行政主体为一定步履的请求权为基础，将正当利益分为公法上权柄和反射利益。公法上权柄是法律律例明确赋予的权柄；反射利益是行政主体为达成天下利益而给个东说念主带来的平正，这种平正并非行政主体的法界说务。因此，在判断正当权益时防御以行政主体的职责来推定是非关系东说念主的利益。笔者以为，应当从是非关系东说念主潜在的请求权基础探讨是否存在正当利益。

不动产登记时对财产通盘权的登记，应当探讨是否存在物权绝顶他相应财产利益的请求权基础。因为正当利益是莫得具体的法律明确法则的，不可径直适用相应的法律司法进行保护，可根据法律的原则进行适当的蔓延。除了行政法的基本原则，还有与之筹划的财产权柄保护的宪法和民法原则。

正当利益还有一个要紧的模范，即为了亲身的正当利益。因为行政是非关系东说念主只可包括对该是非关系东说念主的亲身的利益关系而非他东说念主或公众的是非关系，不然就会扩大到公益诉讼领域，抵牾了是非关系东说念主设定的基本原则。

（三）行政步履与是非关系东说念主的正当权益之间存在因果关系

因果关系应当局限在波及的行政法律体系中的因果关系，不可扩大到通盘民事权柄的因果关系，不然会给实践操作带来背负，也不是行政步履梗概探讨的身分。因果关系在表面界有三种主要学说：径直因果关系说、势必因果关系说、绝顶因果关系说。绝顶因果关系是指在依照社会的一般贯通有发生终结的可能，重心在于高度盖然性。是以在判断是否具有因果关系的上具有相比大的裁量空间，也给了判断这一个不确定性的长途，需要对个案进行具体分析。若何阐述裁量的自主性需要探讨法律原则和精神上的一些要素，比如：立法者的信得过道理、行政步履的目的、行政步履的保护对象、社会生涯准则与条款、平正正义、公序良俗、社会示范性辅导等身分。虽说是目田裁量但也有一定的客不雅模范，其中最要紧的需要以一个一般东说念主应当具备的素养和念念考来推断，对行政步履的后果具有一定的限制和把合手。

三

不动产登记中是非关系东说念主的

实体权柄

是非关系东说念主在不动产登记筹划法律律例中出现数次，值得留神的是，诚然不动产登记筹划法律律例均使用是非关系东说念主这一法律词汇，但在不同的实体权柄中，是非关系东说念主的认定模范霄壤之别，这主要取决于各项行政步履即登记的实践目的和用途。不动产登记中主要存在阅兵登记、异议登记、不动产登记尊府查询三类设施波及是非关系东说念主的筹划内容。

（一）阅兵登记和异议登记中的是非关系东说念主

《中华东说念主民共和国民法典》第二百二十条法则“权柄东说念主、是非关系东说念主以为不动产登记簿记录的事项格外的，不错请求阅兵登记。不动产登记簿记录的权柄东说念主书面愉快阅兵或者有字据解说登记确有格外的，登记机构应当赐与阅兵。不动产登记簿记录的权柄东说念主不愉快阅兵的，是非关系东说念主不错请求异议登记。登记机构赐与异议登记，请求东说念主自异议登记之日起十五日内不拿告状讼的，异议登记失效。异议登记不妥，形成权柄东说念主毁伤的，权柄东说念主不错向请求东说念主请求毁伤补偿。”由此可见，在阅兵登记和异议登记设施中是非关系东说念主的认定是一致的，仅仅该是非关系东说念主根据请求材料的完备性所能采用的轮番不同。

与此相对应，《不动产登记暂行条例奉行笃定》第七十九条法则“权柄东说念主、是非关系东说念主以为不动产登记簿记录的事项有格外，不错请求阅兵登记。”“是非关系东说念主请求阅兵登记的，应当提交是非关系材料、证实不动产登记簿记录格外的材料甚而极他必要材料。” 第八十条法则 “不动产权柄东说念主或者是非关系东说念主请求阅兵登记，不动产登记机构以为不动产登记簿记录确有格外的，应当赐与阅兵；但在格外登记之后已承办理了波及不动产权柄贬责的登记、预报登记和查封登记的除外。”第八十二条法则 “是非关系东说念主以为不动产登记簿记录的事项格外，权柄东说念主不愉快阅兵的，是非关系东说念主不错请求异议登记。”从阅兵登记设施的目的和终结来看，阅兵登记设施中是非关系东说念主不错产生与权柄东说念主沟通的法律终结，即登记机构可根据是非关系东说念主请求径直改革登记簿。诚然能否径直使登记簿的内容发生阅兵取决于其请求材料是否能证实登记簿确有格外，但其请求后的客不雅终结与登记簿记录的权柄东说念主是一致的。因此，对于阅兵登记设施中是非关系东说念主的认定需严慎。

首先，行政步履需为终端性具体行政步履。阅兵登记行为一项明确法则的登记设施，相宜终端性具体行政步履的条款不必置疑。关联词在阅兵登记经过中，会有走访的经过：包括函询其他行政单元，奉告其他当事东说念主，发布求教公告等设施。因这些经过性步履并未产生终端性终结，尚不可成为影响权柄义务的行政步履，而作出登记或不予登记终结后智力明确是否存在是非关系东说念主。其次，行为财产权柄的保护形态，不动产登记主要影响当事东说念主的财产权柄。只好案涉不动产权属影响了其他东说念主的财产权属利益时，智力认定其为是非关系东说念主，对于反射的其他利益纠纷尚不可组成阅兵登记中的正当利益。终末，根据阅兵登记的终结，阅兵登记前后的行政步履与其他东说念主的正当权益之间存在行政法上的因果关系智力确定其为阅兵登记中的是非关系东说念主。

正因为阅兵登记和异议登记在民事法律关系中的请求权基础是物权请求权，是以当是非关系东说念主以为登记簿莫得信得过反应我方的不动产权柄，而证载权柄东说念主不愉快阅兵时，不错根据《民法典》第二百三十四条法则“因物权的包摄、内容发生争议的，是非关系东说念主不错请求证明权柄”，请求证明物权。若法院赈济了其诉讼请求，那么不错根据法院的获胜判决进行阅兵登记，复原到物权的信得过权柄状态，这是法院基于是非关系东说念主的认定进行的裁判。了然于目，这是民事法律关系的限制。追念到登记机构中，也应当探讨是非关系东说念主的请求是否存在请求权基础。实践中，在阅兵登记和异议登记中常出现的是非关系东说念主为登记簿未记录的浑家一方、基于民事关系的隐形共有权东说念主、其他领受东说念主等。

（二）不动产登记尊府查询中的是非关系东说念主

《中华东说念主民共和国民法典》第二百一十八条法则“权柄东说念主、是非关系东说念主不错请求查询、复制不动产登记尊府，登记机构应当提供。”同期新增第二百一十九条法则“是非关系东说念主不得公开、违规使用权柄东说念主的不动产登记尊府。”此处是非关系东说念主限制应当一致，只好先正当得回尊府才有所谓正当适用。《不动产登记暂行条例》第二十七条法则“权柄东说念主、是非关系东说念主不错照章查询、复制不动产登记尊府，不动产登记机构应当提供。”《不动产登记暂行条例奉行笃定》第九十七条“国度实行不动产登记尊府照章查询轨制。权柄东说念主、是非关系东说念主按照《条例》第二十七条法则照章查询、复制不动产登记尊府的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构请求。”同期，2018年颁布奉行的《不动产登记尊府查询暂行办法》对不动产登记尊府查询的主体及查询范围进行了明确法则，从行政律例的角度明确了不动产登记尊府查询中是非关系东说念主的认定。

根据正当利益身分的条款，查询时是非关系东说念主认定具有一定的限缩，因为在民事行为中的正当利益并非物权请求权，仅可能是债权请求权，因此应当将是非关系东说念主收尾在债权筹划民事行为中。根据《不动产登记尊府查询暂行办法》是非关系东说念主的范围是具有交易、互换、赠与、租出、典质等债权关系的是非关系东说念主；存在民事纠纷且已拿告状讼、仲裁的是非关系东说念主；其他法律律例法则的情况。也即是说，在民事行为中可能需要了解登记情况的主体均可行为查询的是非关系东说念主。与之相对应的，也限缩了查询的范围：仅不错查询到当然景色；是否存在共多情形；是否存在典质、预报、异议、查封或其他收尾的情形。实践中，不动产登记信息查询的主要目的为了确保来往安全或为诉讼取证。是以在实践中波及的是非关系东说念主主要包括：来往当事东说念主（包括潜在的来往当事东说念主）；与登记权柄东说念主有民事法律上纠纷的东说念主。

因各登记类型的条款、性质、基础不同，应将是非关系东说念主范围进行区分。因此，阅兵登记和异议登记中的是非关系东说念主是对登记簿记录的不动产享有物权请求权的个体；不动产登记尊府查询的是非关系东说念主既包括物权请求权也包括债权请求权，还包括潜在的是非关系东说念主。

四

不动产登记中是非关系东说念主的

设施权柄

在不动产登记设施中，筹划的是非关系东说念主主要存在以下两种权柄：知情权和诉讼权柄。《行政许可法》第三十六条以录取四十七条法则了行政机关在径直关系是非关系东说念主紧要利益情形下，负有主动奉告筹划主体的义务。因此，在变更登记或阅兵登记等设施中，径直关系的是非关系东说念主在紧要利益可能受影响的情况下具有知情权，不错采用求教或者公告的形态达成。而最径直达成知情权的形态即是通过不动产登记簿的记录，产生对外公示的遵守，从而使其他是非关系东说念主实时了解登记变化。

另外，根据《中华东说念主民共和国行政诉讼法》第二十五条法则：“行政步履的相对东说念主甚而极他与行政步履故意害关系的公民、法东说念主或者其他组织，有权拿告状讼。”《最妙手民法院适用<中华东说念主民共和国行政诉讼法>的解释》第十二条法则：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款法则的与行政步履故意害关系：（一）被诉的行政步履涉绝顶相邻权或平正竞争权的；（二）在行政复议等设施中被追加为第三东说念主的；（三）条款行政机关照章根究加害东说念主法律职责的；（四）放手或者变更行政步履涉绝顶正当权益的；（五）为保重自身正当权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政步履故意害关系的情形。”

这是我国法律初次赋予是非关系东说念主拿起行政诉讼的原告履历。现在诚然我国对行政步履中其他是非关系东说念主的界说仍未形成归拢坚决。但在实践中，对于是非关系东说念主照旧有了判例基础。

在《行政法上是非关系的判断——刘某诉某市东说念主民政府行政复议案》［（2017）最高法行申169号］中，对行政诉讼法上的是非关系说理较为明晰：“首先，是非关系仅限于公法上的是非关系。不宜包括反射性利益受到影响确当事东说念主，除特等情形或法律另有法则，一般不包括私法上的是非关系。民事权益，首先应试虑取舍民事诉讼阶梯科罚。同期应以行政机关作出行政步履时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律范例体系，是否条款行政机关探讨、尊重和保护原告诉请保护的权柄或法律上的利益，行为判断是否存在公法上是非关系的要紧模范。其次，当事东说念主是否具有法律保护的权益，行为判断当事东说念主是否具有原告主体履历的要紧模范。当事东说念主民法上的权益或者风尚法上的权益，只好在联系行政法律范例对其加以保护的情形下，智力成为行政法上保护的权益，智力形成行政法上的是非关系，智力取得原告主体履历，智力请求司法保护该权益。当事东说念主主张的权益，应当是行政机关作出行政步履时照旧存在和需要探讨的权益。”

是以，实践中认定是否具有对不动产登记自身诉讼的是非关系，需要根据其亲身正当利益与被诉登记步履自身是否具有公法上的是非关系，且是否应被行政法律范例保护行为判断模范。

小结

对于是非关系东说念主的认定影响到登记时的设施与实体的正确性问题，也关系到是非关系东说念主自身的诉权和实体权柄。在作出登记步履时需要严慎判断，既不可扩大是非关系东说念主的限制影响证载权柄东说念主的正当财产权柄，也不可过于严格不容践诺权柄东说念主愚弄正当权柄。

[1] 参见高伯宏：《从是非关系东说念主角度探讨溫泉供给业绩一以台北市行义路温泉区为例》， 世新大学中华民国九十八年硕士学位论文， 第1８页。

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